“万保招金”香港平台PK：金地商置首破百亿
保利涉金融
从完成收购算起，金地商置成立已两年有余，其似乎已完全跳出了之前星狮地产发展缓慢的局面。根据数据显示，在2014财*年度的累计合约销售总额约人民币114.37亿元。理财周报
骆轶琪/广州（楼盘）报道2015年一开年，房地产行业关注度最大，也是争议最大的，便是龙头老大究竟是万科还是绿地。这是房地产行业加剧两极分化的一个时段。而在这其中，作为大陆A股地产公司在香港的上市子平台，也在各自角力发展。单从老牌龙头“万保招金”的H股平台而言，除却保利置业早在2010年就已突破百亿销售额之外，2014年的百亿*团则又添一丁，金地商置。目前市场对于金地商置最主要的关注点则在于，商置公司如何逐渐转轨为其长期定位的做精品商业开发商的目标。金地商置2014年销售首度破百亿从完成收购开始算起，金地商置成立已两年有余，其似乎已完全跳出了之前星狮地产发展缓慢的局面。据其近期公布的数据显示，在2014财*年度的累计合约销售总额约人民币114.37亿元。据了解，此前金地商置行*总裁徐家俊曾公开表示截至2015年底，销售规模可达到200亿港元，来自商业物业的收入（包括商业物业销售及租金收入）达70至80亿港元，其后五年，将会集中调整资产结构，增加持有物业比例。金地商置交出的第二份成绩单显示出破百亿的态势，开始从房地产第四阵营向第三阵营挺进。“星狮地产本身没有什么业务延续到金地商置，所以这个销售额主要是看母公司给他注入了多少资产，包括土地和商品房资源。”香港华富嘉洛期货证券公司研究部主管林子俊向理财周报表示，金地商置销售额此度破百亿的内因，就是在于母公司对于其的注资力度。除此之外是市场原因。其认为，在2014年年初，上海（楼盘）、深圳（楼盘）、广州等地已经开始逐步取消限购*策，在一定程度上对于推动房地产销售有所帮助；2014年国内GDP从8%下降到三季度的7.3%，促使央行在11月前后开始减息和释放一些流动性带动地产行业回暖。可以佐证的是，金地商置今年逾114亿销售额中，最好的成绩出现在12月，完成20.7亿。但在9-11月，销售额分别为11.6、11.1、14.7亿，“换言之他是年底这个时间点，把销售额拉上来的。”在2013年10月，金地商置通过出售股份的方式，向母公司金地集团（600383,股吧）购买了北京（楼盘）、沈阳、西安（楼盘）等6个地区的房地产住宅项目，代价约12.73亿港元。据理财周报初步统计，这些项目的建筑面积共约150万平方米。“（金地集团）在2013年注入这些项目，到2014年应该是进入销售期了。100多万方产生100多亿的销售额，应该说是很正常的事情，而如果说这些项目都在2014年开售的话，100亿的销售额就可以理解了。”克而瑞信息集团研究中心经理朱一鸣解释道。其还表示，“虽然说他之前定位是做商业地产，但是为了尽快产生收入效益，所以加大了住宅这方面的注入力度。”而对此问题，金地商置方面则向理财周报表示，短期内实行持有型和销售型产品线并重的策略，住宅项目尽量沿用金地集团现有的产品线，加快项目的开发速度，迅速实现销售收入，从而实现商置的规模扩张。商置希望在打造优秀商业物业的同时，提高项目住宅部分的物业附加值，提高资金周转效率。主要销售来源为住宅当然，从机构人士看来，最为注重的还是金地商置怎样逐步转轨到完全通过商业运作进行扩张。如前所述，目前金地商置的主要收入来源仍为住宅项目回款，“我们在商置的2014年半年报看到，租金主要依靠深圳南山威新科技园和北京搜狐大厦，收入为7300万人民币，和同期累计销售额38.9亿人民币相比份额很小，换言之目前与公司此前希望的五年后租金收入扩大到10亿，还有相当大的距离，可以说其目前80%-90%以上还是以发展商品房为主。”前述研究员林子俊总结道。就在2014年年末，金地商置再度出售部分股权。除了将大部分股权出售给现有董事会股东、独立董事之外，更引人关注的则是其通过此次行为引入两大投资者，Sino
Water（国投为实际控股人）和OUE
Lippo（华联力宝）。由于OUE是一家商业地产开发能力较强的公司，此举则又为市场对金地商置在商业地产的决心增添一份信心。从金地商置本身而言，其一再对强调的便是，在长期发展策略上选择做城市精品商业开发商；短期内通过持有1至2个核心城市核心区域的优质商业项目，打造行业标杆。目前，商置将集中精力在一线及部分具备较高发展潜力的二线城市拿地，降低投资风险。资料显示，2013年金地商置通过全资子公司威新在3、5月分别获得沈阳三块和大连（楼盘）一块地皮，用于发展舒适低密社区；并在12月获取沈阳一块地皮作住宅用途。8月，通过全资公司銮盛投资获得西安两块地皮，用于发展舒适住宅社区。2014年，其仅拿下杭州（楼盘）一块土地，准备做商业用途。对此块土地入手的初衷，金地商置向表示，“正因为2014年杭州市场处于底部，地价比较合理。同时杭州地块规划以持有商业物业为主，销售市场波动对本项目影响有限。本地块未来计划打造成为区域型家庭生活中心。”关于协同稳盛投资联合拿地的方式，商置公司向表示，合作拿地提高商置财务灵活性，在保持较低负债率的情况下，加快实现规模扩张，这些地块依然由商置负责开发，稳盛投资为财务投资人。“万保招金”的香港子公司作为房地产行业的老牌公司，“万保招金”早已陆续在香港地区布局子公司。从万科收购南联地产更名为万科置业海外，到保利置业，还有招商局地产收购东力实业，和金地集团收购星狮地产。当然这些香港子公司的设立初衷不甚相同。“在香港，比较认同的一个观点是，万科收购南联，是为了进*海外做准备。”林子俊解释道，彼时南联地产旗下的丽晶中心是资质良好的资产，且其旗下一些土地资源每年仍在升值。万科还积极与香港地产公司联合在港投地，吸取香港和外国开发经验。而招商与保利在香港的子公司，则初衷相似，主要是为拓展更便宜的融资渠道。“优质地产公司在香港发行点心债一般是6%-7%的回报率，但是在国内发债就要达到10%-11%才能吸引足够资本，中间大概有5%左右的价格差。”目前而言，机构们暂时尚未看到金地商置在商业地产运营的成果，但却从集团公司对商置公司的多次资产转换可以一窥集团的支持。“比如商置公司以股份代替12亿现金向母公司买六个项目，现在股价贬值了一半，算起来从中还赚了6亿；还有此前在西安以商置的名义通过稳盛投资拿了两块地皮，当时花费6亿多，后来在2014年加上另一地块一同出售给母公司，从这里他纯赚的利润大概2.2亿。”华富嘉洛分析师林子俊向计算道。当然，相对不同之处还在于保利与金地在地产子公司的基础上，另有金融层面的布局。“保利置业有一部分证券投资的资产管理业务，所以是从纯地产公司变成了略带综合性的公司。”前述分析师补充道。（根据受访人要求，特此说明文中涉及分析师并未持有该公司股票）